Jeśli jako właściciel wynajmujesz swój dom, mieszkanie, pokój lub garaż i osiągasz z tego tytułu dochody, to powinieneś odprowadzić od nich podatek do urzędu skarbowego. Płacenie podatków od najmu i dzierżawy, poza spełnieniem obywatelskiego obowiązku, może przynieść wymierne korzyści. Dowiedz się, jaką formę opodatkowania wybrać, abyś niepotrzebnie nie płacił wyższego podatku.
Niemal wszystkie dochody podlegają opodatkowaniu – także i te, które uzyskujemy z tzw. najmu prywatnego, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy, kiedy to oddajemy najemcy do użytkowania na jakiś czas dom, mieszkanie lub jego część albo garaż. W zamian zobowiązuje się on do płacenia czynszu, którego wysokość określa umowa zawarta między stronami. Warto sporządzić ją w formie pisemnej i to nie tylko dlatego, że zatajenie zysków z najmu naraża wynajmującego (właściciela) na przykre konsekwencje, np. zapłatę zaległego podatku wraz z odsetkami, a także odpowiedzialność karną określoną w Kodeksie karnym skarbowym.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) istnieją dwie możliwości opodatkowania tego rodzaju dochodów przy założeniu, że nie świadczymy najmu w ramach prowadzonej na własny rachunek działalności gospodarczej1:
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%;
- opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18% i 32%.
Z danych Ministerstwa Finansów dotyczących podatników, którzy uzyskują przychody/dochody z tytułu umowy najmu i dzierżawy, wynika, że większa liczba podatników wybiera częściej ryczałt od przychodów ewidencjonowanych niż skalę podatkową jako formę opodatkowania tych przychodów/dochodów. W rozliczeniu za 2015 r. przychody z ww. tytułu opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wykazało 469 tys. podatników (dla porównania w 2013 r. 385 tys. podatników), zaś dochody opodatkowane przy zastosowaniu skali podatkowej – 142 tys. osób (w 2013 r. – 147 tys. podatników).
Która z form opodatkowania jest bardziej opłacalna dla podatnika?
Decyzja należy do wynajmującego i powinna być poprzedzona wnikliwą analizą sytuacji oraz warunków określonych w umowie najmu. Trzeba zawsze rozważyć zalety i wady każdej z form opodatkowania oraz zsumować korzyści, jakie można osiągnąć dzięki właściwemu wyborowi.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych – kiedy warto je wybrać?
Przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18%, 32%) podatek jest płacony od dochodu, czyli od różnicy między faktycznie osiągniętym przychodem z najmu lub dzierżawy a kosztami uzyskania przychodu. Jeśli właściciel wynajmowanego mieszkania ustali z najemcą, że sam będzie opłacał czynsz do spółdzielni, rachunki za prąd, wodę, gaz i usługi telekomunikacyjne, koszty uzyskania przez niego przychodu znacznie wzrosną. Jeśli wydał swoje pieniądze na remont wynajmowanego lokalu, jego zysk z najmu jeszcze bardziej się zmniejszy. Wszystkie tego typu wydatki związane z przedmiotem najmu (także ceny rozmów z zainstalowanego w mieszkaniu telefonu, opłaty na ubezpieczenie oraz amortyzację, której stawka dla lokali mieszkalnych wynosi obecnie 1,5 %2) właściciel będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Oczywiście jeśli zostaną one odpowiednio udokumentowane i będzie to wynikało z umowy najmu, w której zostało zapisane, że kosztów tych nie ponosi najemca. W takiej sytuacji korzystniejszym wyjściem będzie dla wynajmującego opodatkowanie na zasadach ogólnych według wzoru:
DOCHÓD (do opodatkowania) = PRZYCHÓD - KOSZTY UZYSKANIA PRZYCHODU.
Zgodnie z przepisami powstanie przychodu jest uzależnione od faktycznego otrzymania przez wynajmującego czynszu, a przy tym rozwiązaniu podatek jest płacony przy zastosowaniu stawek podatku:
- 18% (przy dochodach nieprzekraczających 85 528 zł);
- 32% (od nadwyżki ponad 85 528 zł).
Jeżeli podatnik nie złoży w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania najmu lub dzierżawy, to powinien rozliczać się z fiskusem właśnie na zasadach ogólnych. Chociaż stawka podatku jest w tym wypadku procentowo wyższa od stawki ryczałtu, kwota realnie się obniża dzięki dużym kosztom uzyskania przychodu. Dochód z najmu jest wówczas rozliczany na zasadach ogólnych (w zeznaniu podatkowym PIT-36), a jeżeli właściciel nie uzyskał w ciągu roku żadnych innych dochodów, może odliczyć sobie od podatku kwotę zmniejszającą podatek, czyli obecnie 556,02 zł. Uzyskany dochód można jeszcze pomniejszyć o odliczenia z tytułu opłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, a podatek zmniejszyć o kwotę zapłaconej składki na ubezpieczenie zdrowotne i ulgi dla dzieci. Ten sposób rozliczania się z urzędem wymaga dokumentowania wszelkich ponoszonych przez właściciela opłat. Ponadto musi on sam obliczać wysokość zaliczki na podatek, którą wpłaca do urzędu do 20. dnia każdego miesiąca. Pierwszą zaliczkę należy zapłacić do 20. dnia następnego miesiąca po otrzymaniu dochodu (na przykład wpłaty za październik dokonuje się do 20 listopada).
Przykład 1:
Jan Kowalski podpisał umowę najmu mieszkania. 10 września otrzymał pierwszy czynsz najmu w wysokości 1500 zł. Koszty zużycia mediów poniósł najemca, a koszty opłat administracyjnych poniósł Jan Kowalski, po uwzględnieniu amortyzacji koszty te łącznie wynoszą 350 zł. (dla uproszczenia przyjęto koszty w wysokości 350 zł za miesiące wrzesień, październik, listopad)
Wysokość zaliczki do zapłaty do 20 grudnia wyniesie:
4500 zł - 350 zł = 4150 zł * 18% = 747,00 zł.
Uwzględniając kwotę zmniejszającą podatek:
747 zł - 556,02 zł = 191,00 zł. (po zaokrągleniu do pełnych złotych)
Zaliczki za miesiące wrzesień i październik płatne w terminach odpowiedni do 20 października i 20 listopada, nie wystąpią z uwagi na kwotę zmniejszającą podatek w wysokości 556,02 zł. Dopiero po zsumowaniu trzech czynszów tj. dochodu za wrzesień, październik i listopad wystąpi zaliczka na podatek dochodowy płatna w terminie do dnia 20 grudnia.
Jak rozliczać najem w małżeństwie?
Każdy z małżonków powinien rozliczać dochody z najmu proporcjonalnie do posiadanego przedmiotu najmu i prawa udziału w zyskach. Jednak w sytuacji wspólności majątkowej prawo przewiduje możliwość opodatkowania tylko jednego z małżonków, co bardzo upraszcza sprawę. Trzeba jedynie zawiadomić o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego.
Ryczałt – komu i kiedy się opłaca?
Przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych płaci się podatek od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania3.
Tak więc, jeżeli wynajmujący nie zaznaczy w umowie najmu, że to na najemcy spoczywa obowiązek ponoszenia opłat administracyjnych, np. odprowadzania czynszu do spółdzielni czy wydatków za media, i otrzyma na ten cel środki od najemcy, będzie musiał sam zapłacić podatek także od tych środków (środki te staną się częścią przychodu). Obowiązuje w tym wypadku tylko jedna stawka ryczałtu w wysokości 8,5%, którą oblicza się samodzielnie i wpłaca raz na miesiąc (lub raz na kwartał) do Urzędu Skarbowego. Rozliczać się kwartalnie może jedynie ten podatnik, którego przychody opodatkowane ryczałtem, osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro, czyli obecnie w przeliczeniu na złotówki 106 092,5 zł po średnim kursie NBP z 1 października 2015 r. 4 Jeżeli przychody z najmu małżeństwo osiąga razem, kwota ta przypada osobno na męża i żonę.
PRZYCHÓD = DOCHÓD
Podatnik, który wybierze opodatkowanie w formie ryczałtu, nie musi prowadzić ewidencji przychodów; jeżeli wysokość przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej, wystarczy mu jedynie posiadanie umowy najmu lokalu. Jednak warunkiem wyboru takiego rozwiązania jest złożenie jednorazowego oświadczenia o wyborze ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego, który jest właściwy dla miejsca zamieszkania wynajmującego lub wydzierżawiającego lokal. Jeśli wynajem mieszkania rozpoczyna się w trakcie roku podatkowego, oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca, który nastąpił po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu z najmu albo też do końca roku podatkowego, jeśli przychód osiągnięto w grudniu. Po zakończeniu roku podatkowego trzeba rozliczyć najem w zeznaniu PIT-28. Termin do złożenia zeznania PIT-28 to 31 stycznia następnego roku.
Przykład 2:
Jan Kowalski podpisał umowę najmu mieszkania. 10 września otrzymał 1500 zł czynszu najmu. Koszty zużycia mediów poniósł najemca, co wynika z umowy najmu.
Wysokość ryczałtu do zapłaty do 20 października wyniesie:
1500 * 8,5% = 128 zł (po zaokrągleniu do pełnych złotych)
W przypadku najmu prywatnego, który stanowi zupełnie odrębne źródło dochodów, warto dokładnie przeanalizować obie formy opodatkowania dochodów/przychodów. Pozwoli to na dokonanie najlepszego wyboru ze względu na sytuację podatnika i rodzaj umowy z najemcą.
Niekiedy może się okazać, że dodatkowe koszty, jakie ponosi wynajmujący, są tak duże, że lepiej będzie odliczyć je od przychodu i wybrać opodatkowanie według skali podatkowej. W przypadku niskich kosztów uzyskania przychodu bardziej opłaca się ryczałt.
Każdy przypadek jest inny i wymaga sporządzenia indywidualnych wyliczeń. Jedno jest pewne – zalegalizowanie i opodatkowanie najmu/dzierżawy może przynieść podatnikowi wiele wymiernych korzyści. Umożliwi mu m.in. rozliczanie ponoszonych kosztów, wzmocnienie bezpieczeństwa pozyskiwania dochodu, a w skrajnych przypadkach może też pomóc w rozmowach z uciążliwym najemcą.
***
1 źródło: Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.
2 stawka 1,5% ma zastosowanie gdy wartość początkowa jest ustalana w uproszczony sposób - art. 22g ust. 10 w związku z art. 22m ust. 4 ustawy PIT, w pozostałym przypadku stawka wynosi 2,5%
3 Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.
4 art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym